전세퇴거자 대출 조건, 나도 해당될까?
"세입자가 나간다는데 전세금 반환할 돈이 없어요..." 요즘 역전세 때문에 이런 고민 하는 집주인들 진짜 많다. 갑자기 몇천만원, 억대 전세금을 구해야 하는데 당장 현금이 어디 있나;;
이럴 때 알아둬야 할 게 바로 '전세퇴거자 대출'(=전세보증금 반환대출). 근데 조건이 복잡해서 헷갈리는 분들이 많아서 오늘 정리해보려고 한다.
전세퇴거자 대출이 뭔지부터 확인
전세퇴거자 대출은 임차인에게 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 주택담보대출이다. 세입자가 나가는데 보증금 줄 돈이 없을 때 집을 담보로 은행에서 대출받는 거임.
대출 형태는 크게 두 가지:
- 세입자 퇴거 조건부 주택담보대출 (일반 은행)
- 임차보증금 반환자금대출 (HF 한국주택금융공사 보증)
세입자 퇴거 조건부 대출 조건
이게 가장 일반적인 형태. 시중은행에서 다 취급하고 있음.
신청 가능 시기
- 임차인 퇴거 2개월 전부터 신청 가능
- 대출 실행은 세입자가 실제로 퇴거하는 당일
대출 조건
- 대출기간: 최대 40년
- 대출한도: 해당 지역 LTV/DSR/DTI 기준 적용
- 용도: 전세보증금 반환 목적으로만 사용
지역구분 LTV 기준
| 투기과열지역 | 40% (9억 초과분 20%) |
| 투기지역 | 40% (9억 초과분 20%) |
| 조정대상지역 | 60% (1주택자) |
| 기타 지역 | 70% |
2025년부터 15억원 초과 주택 대출 제한이 해제돼서 초고가 주택 보유자도 신청 가능해졌음.
HF 임차보증금 반환자금대출 조건
한국주택금융공사 보증으로 받는 대출. 조건이 좀 더 까다로운 대신 금리가 유리할 수 있음.
신청 자격
- 임대차계약 최초 체결 후 2년 경과한 경우
- 임대인과 임차인 합의에 의한 해지
- 건물과 토지가 신청인 소유
대출 조건
- 목적물당 보증한도: 1억원
- 보증금액 5천만원 초과시 근저당권 설정 필요
- 보증료: 연 0.50% ~ 0.60%
신청 시 필요 서류
기본적인 주택담보대출 서류에 추가로:
필수 서류
- 임대차계약서 원본
- 임차인 은행계좌 정보
- 전입 세대 열람 내역
- 임차인 확인서 (HF 소정양식)
실제 활용할 때 주의사항
타이밍이 중요함 대출 실행은 임차인이 실제로 퇴거하는 당일에 맞춰서 이뤄진다. 세입자가 나간 걸 확인하고 은행에 통보해야 대출금이 입금됨.
DSR 체크 필수 전세금이 크면 DSR(총부채원리금상환비율) 한도에 걸릴 수 있다. 보험사 상품은 DSR 50%까지 가능한 곳이 많아서 은행보다 유리할 수 있음. 의외로 금리 차이는 크지 않다고.
단기 사용 목적 보통 새 세입자 구하거나 집 매도할 때까지 임시로 쓰는 경우가 많음. 상환 계획도 미리 세워둘 것.
2025년 달라진 점들
정부가 역전세 대응을 위해 규제를 많이 완화했다:
- 15억원 초과 주택 대출 제한 폐지
- 다주택자 처분의무 폐지
- 2억원 대출한도 제한 폐지
덕분에 전세퇴거자 대출 받기가 예전보다 수월해짐.
특례보금자리론도 고려해볼 만
1주택자이면서 주택가격 9억원 이하라면 특례보금자리론을 임차보증금 반환 목적으로 쓸 수 있다. DSR 규제를 안 받아서 소득과 상관없이 최대 5억원까지 가능.
2025년 5월 말 기준 금리가 연 4% 수준이니까 조건 되면 고려해볼 만함.
전세퇴거자 대출 조건 자체는 복잡하지 않다. 기본적으로 주택담보대출 조건에 '전세금 반환' 용도만 추가된 거라고 보면 됨.
중요한 건 미리미리 준비하는 것. 세입자 퇴거 2개월 전부터 신청할 수 있으니까 여유 있게 은행 상담받아보고, 여러 상품 비교해서 금리 좋은 곳으로 선택하는 게 좋다.
그리고 단순히 대출만 받을 게 아니라 앞으로 어떻게 할 건지 계획도 세워둬야 함. 새 세입자 구할 건지, 아니면 집을 아예 매도할 건지... 이런 거 미리 정하고 대출 기간이랑 상환 방법도 맞춰서 결정하길.
요즘같이 전세 시장이 불안한 시기엔 이런 정보들 미리 알아두는 게 중요한 듯. 혹시 주변에 비슷한 고민 하는 분들 있으면 참고하라고 알려주는 것도 좋을 것 같고.
